Преграды на пути строительства жилья в сельской местности
На днях в Совете Федерации (СФ) РФ прошел круглый стол на тему «Создание условий для обеспечения жильем граждан в контексте комплексного развития сельских территорий». Открывая заседание, первый заместитель председателя Комитета СФ РФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Андрей Шевченко отметил, что развитие сельских территорий сегодня происходит крайне неравномерно. По его словам, несмотря на динамичный рост агропромышленного комплекса, уровень и качество жизни сельского населения в целом существенно отстают от уровня жизни в городах, что ведет к росту миграционного оттока и утрате освоенности сельских территорий.
Напомним, реализация рассчитанной на пять лет государственной программы «Комплексное развитие сельских территорий», ответственным исполнителем которой является Минсельхоз России, началась в стране в 2020 году. Одним из самых востребованных ее инструментов стала «сельская ипотека». Путем предоставления ипотечных кредитов по льготной ставке от 0,1 до 3% годовых к 2026 году планируется улучшить жилищные условия 201 тыс. семей, проживающих на сельских территориях. Однако достичь этого установленного в программе показателя можно было бы уже на первом году ее действия. В частности, по данным директора департамента развития сельских территорий Министерства сельского хозяйства РФ Ксении Шевёлкиной, уже в прошлом году было выдано всего 45 тыс. льготных кредитов, тогда как семей, надеющихся получить их, намного больше. В настоящее время в банках скопилось 208 тыс. заявок от желающих воспользоваться такой ипотекой на общую сумму более 400 млрд рублей. Участники разговора в СФ РФ постарались разобраться, почему, несмотря на очевидную востребованность сельской ипотеки, она пока не получила достаточного развития.
По условиям программы «Комплексное развитие сельских территорий» льготные «сельские кредиты» выдаются не только на покупку земельного участка и строительство на нем жилого дома или на строительство индивидуального дома на уже имеющемся участке, но и на покупку квартиры в новостройке, а также готового индивидуального жилого дома. Однако пока все эти возможности используются не в полной мере. Как показал 2020 год, льготные займы выдаются в основном не для строительства индивидуального жилья на сельских территориях, а для приобретения имеющегося жилого фонда. Причиной того, что кредитование индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на селе практически отсутствует, является наличие высоких кредитных рисков, обусловленных низкой ликвидностью индивидуальных домов как предметов залога.
Кроме того, банки не всегда могут оценить реальную себестоимость строительства индивидуального жилого дома. Чтобы точно определить сумму ипотечного кредита, им необходимо знать объем строительных материалов и технологию строительства, используемых для строительства дома, но такая информация нередко отсутствует. Сенаторы считают, что ситуацию могла бы исправить комплексная застройка сельских территорий с применением механизма типового строительства индивидуальных жилых домов. В связи с этим необходимо рассмотреть вопрос о разработке каталога стандартных проектов ИЖС, которые будут строиться как индустриальным, так и хозяйственным способом с понятной себестоимостью в любом исполнении.
Банковские работники также не всегда уверены в компетентности строителей, которые берутся строить жилье на селе за счет кредита. При нынешней сельской ипотеке на строительство жилья требуется заключение договора с подрядной организацией, соответствующий определенным требованиям. При этом подрядных организаций, аккредитованных банком для строительства индивидуальных домов на сельских территориях и имеющих положительный опыт и достаточный объем жилищного строительства, недостаточно.
Больше проектов, хороших и разных!
Директор департамента жилищной политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Ольга Корниенко согласилась с модератором «круглого стола» в том, что основной проблемой ИЖС на селе является отсутствие доступного ипотечного продукта для строительства либо приобретения индивидуального жилого дома. Чтобы решить эту проблему, Минстрой России сейчас прорабатывает вопрос организации конкурса проектов ИЖС, на основе которых будет проведена типологизация жилых домов на сельских территориях и вообще индивидуального жилищного строительства. При этом должна быть сформирована широкая вариативность проектов ИЖС, чтобы типологизация не превратилась в унификацию и не привела к однотипности проектов. Минстрой также начал работу по предоставлению гарантий гражданам, которые возьмут кредиты под строительство индивидуального жилья, с тем чтобы они были уверены, что за свои деньги получат дом, на который рассчитывали. Сейчас изучается возможность применения эскроу-счетов, которые успешно действуют в многоквартирном жилищном строительстве с применением договоров долевого участия, для покупателей жилых поШлагбаум за околицей мещений по ИЖС либо для заказчиков, которые могут заключать договоры с подрядными организациями.
Министерство уже наметило три направления строительства жилья либо приобретения индивидуального жилого дома, на каждом из которых стремится создать равные условия. На первом задействованы квалифицированные застройщики — это так называемое индустриальное ИЖС. На втором сами граждане могут объединяться в те или иные объединения, например, в жилищно-строительные либо жилищные кооперативы, и привлекать квалифицированных подрядчиков для производства строительных работ. И наконец третий вариант — это когда гражданин сам, своими силами, не привлекая подрядчиков, хочет построить себе дом на своем земельном участке.
Чтобы все эти варианты были одинаково доступны, по мнению Ольги Корниенко, прежде всего необходимо упростить процедуры выделения земельных участков под ИЖС и регламенты согласования начала и завершения строительства. Затем следует внедрить инструменты субсидирования инфраструктуры для индивидуальной жилой застройки. Этот вопрос должен решаться по двум направлениям. Прежде всего, это централизованное обеспечение сетями, и второе — развитие локальных источников обеспечения инженерными услугами. Например, не будет смысла создавать большую канализационную сеть от мощной подстанции для того, чтобы обеспечить поселок, состоящий из двадцати домов. Но при этом уровень комфортности в таком поселке должен быть сопоставим с крупным сельским населенным пунктом. Чтобы все эти меры работали в комплексе, Минстрой России совместно с Минцифрой РФ, «ДОМ.РФ» и отраслевыми органами власти регионов разрабатывает суперсервис строительства индивидуального жилого дома и садового дома, который позволит упростить взаимодействие граждан с органами власти, учреждениями, теми или иными организациями, а также сократить сроки подготовки необходимых для строительства документов: их можно будет представлять в электронном виде. Реализация суперсервиса планируется на едином портале госуслуг и намечается к запуску в семи пилотных регионах: в Москве, Московской и Тюменской областях, республиках Татарстан и Башкортостан, Краснодарском крае и Санкт-Петербурге.
Подойти комплексно
Выступивший на парламентском мероприятии вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз заявил, что финансирование программы «Сельская ипотека» необходимо увеличить. Он также выразил позицию профессионального сообщества по рассматриваемой тематике в целом. Так, в НОСТРОЙ считают, что развитие жилищного строительства на сельских территориях необходимо рассматривать с точки зрения развития ИЖС, где требуются «прорывные» инициативы. Такие инициативы обсуждаются сейчас в рамках разработки «Стратегии социально-экономического развития РФ до 2035 года», где НОСТРОЙ предлагает свои дополнительные меры государственного регулирования, направленные на развитие ИЖС.
Более подробно Антон Мороз остановился на мерах, которые учитывают особенности ИЖС в сельской местности. Он предложил вовлекать в жилищное строительство неиспользуемые земельные участки сельскохозяйственного назначения, а также заброшенные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства. При этом необходимо рассмотреть вопрос о внесении изменений в Федеральный закон № 494-ФЗ в части установления возможности размещения на территории комплексного развития, реализуемого в сельской местности, объектов ИЖС в отсутствие многоквартирных домов.
Помимо этого, предлагается создать стандарты комплексного развития сельских территорий, которые предусматривают оптимизацию архитектурно-градостроительных планировок с учетом специфики сельской жизни. При этом должны быть учтены все виды сельских территорий: пригородные территории, аграрные районы, удаленные районы, районы с неблагоприятными климатическими условиями и др., а также географические и национальные особенности территорий. Кроме того, нужно разработать комплекс мер по стимулированию частных инвесторов, реализующих проекты комплексного развития на сельских территориях, в том числе в целях расселения аварийных домов. В качестве таких мер докладчик привел налоговые льготы, бесплатное предоставление земельных участков под компактную жилищную застройку, включая инженерную подготовку площадки, снижение требований к застройщикам при участии в аукционе на заключение договора комплексного развития территории, предусмотренного 494-ФЗ, программы льготного лизинга строительной техники. Отдельно он отметил, что для оказания методологической помощи местным администрациям целесообразно разработать пакет мер по стимулированию внебюджетных инвестиций в жилищное и инфраструктурное строительство на сельских территориях.
Среди прочего Антон Мороз указал на необходимость развития местных строительных организаций, осуществляющих строительство на удаленных сельских территориях, в том числе на кооперативной основе. Это позволит создавать новые рабочие места в сельской местности, развивать на сельских территориях индустрии местных строительных материалов с радиусом логистического плеча не более 250 километров.
4,1 млрд рублей предусмотрено в федеральном бюджете на финансирование сельской ипотеки в следующем году. Еще 1,16 млрд рублей будет дополнительно выделено из резервного фонда Правительства РФ
Цитаты в тему:
Сергей Степашин, председатель Общественного совета при Минстрое России:
«39% сельского жилищного фонда не имеет водопровода и 50% — канализации. Именно эта тема должна стать одной из самых приоритетных в деятельности министерства»
Антон Мороз, вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ):
«Рассмотрение перспектив развития села невозможно в отрыве от развития малых городов, преобладающая часть которых находится в окружении сельских поселений»