Президент Асоціації підприємств-будівельників Інтергал-Буд Володимир Зубик Президент Асоціації підприємств-будівельників Інтергал-Буд Володимир Зубик розповів про нові виклики для ринку нерухомості, стійкість компанії, попри повномасштабну війну, можливості іпотечних програм для покупки житла та як втримати українців в Україні — Як будівельна галузь пережила перший рік повномасштабної війни? Назвіть основні труднощі та виклики, з якими зіткнулись девелоперські компанії. — Повномасштабна війна — безпрецедентний виклик для всієї будівельної галузі. Вона змінила підходи до роботи девелоперів. Виникли безліч проблем, які ринок мав вирішувати у досить стислі терміни. А це і труднощі з персоналом, логістикою, ключовими постачальниками, виробниками будівельних матеріалів. Галузь зітнулась із відтоком ресурсу. Існувала й фізична небезпека. Особливо це відчувалось у перші місяці після початку великої війни, коли поряд із Києвом та рядом інших міст йшли бойові дії. Усе це стало перевіркою галузі на міцність. Учасники ринку мали продемонструвати гнучкість, здатність адаптуватись до нових реалій. Забудовники мусили шукати нових співробітників, постачальників, змінювати бізнес-процеси, віднаходити нестандартні рішення, аби продовжити роботу.
Війна стала перевіркою й на фінансову стійкість компаній. Адже в перші місяці після початку війни продажі зупинились. Йдеться не про спад, який ми спостерігали у період пандемії COVID-19 чи анексії Криму та частини Донбасу у 2014 році, а про повну зупинку. В таких умовах відновити будівництво було вкрай важко. Для вирішення такого завдання потрібно мати власний ресурс та запас міцності, акумульований за роки попередньої роботи. Нові реалії вимагали від девелоперів перегляду наявних підходів у продажу та тісної взаємодії з наявними інвесторами. Ті компанії, які залишились на ринку і продовжили будувати та завершувати раніше розпочаті проєкти, а серед них і Інтергал-Буд, пройшли цю перевірку на відмінно. Це стало доказом, що гравці ринку, які використовують якісний підхід до роботи, мають диверсифікований портфель активів та формують фінансові резерви, уважні до питань собівартості, мають кваліфіковану та професійну команду, здатну адаптуватись та шукати шляхи до оптимізації процесів, можуть вижити у найнесприятливіших ситуаціях. Війна в цьому сенсі стала своєрідним фільтром для ринку.
— Що дало змогу відновити роботу на будівельних майданчиках?
— Інтергал-Буд має величезний штат співробітників, у нас є декілька власних генпідрядних організацій, зокрема у Києві, Львові та інших містах. Це дало нам «робочі руки», кадровий ресурс, необхідний для ведення будівництва навіть в умовах значного відтоку кадрів, викликаного війною. У компанії є власний парк техніки, обладнання, матеріально-технічна база. Тож ми можемо працювати далі незалежно від обставин.
У нашої компанії — міцні контракти з постачальниками та партнерами. Працювати далі змогли не всі з них. Однак ми швидко розпочали пошук альтернативи матеріалам, яких не було в наявності, шукали нових контрагентів, у тому числі за кордоном.
Гостро стояло питання фінансування. Однак, як я вже зазначав, Інтергал-Буд має власний фінансовий ресурс, здатний забезпечити роботу на будівельних майданчиках в умовах нульового продажу. У компанії є кошти, зарезервовані під будівництво, які використовуються на оплату матеріалів та робіт.
Окремо варто згадати про команду. І керівники, і рядові співробітники — усі швидко повернулись на роботу. Це викликає в мене захват і повагу. Люди — найцінніший наш ресурс. Не лише для Інтергал-Буду, а і для України в цілому її громадяни — це та рушійна сила, яка приведе країну до перемоги та допоможе вистояти, попри всі негаразди.
Дайджест головних новин Безкоштовна email-розсилка лише відбірних матеріалів від редакторів NV Підпишись Розсилка відправляється з понеділка по п'ятницю
Важливим було й правильно планувати нашу подальшу роботу. В умовах обмеженого ресурсу ми вирішили відновлювати будівництво поетапно, враховуючи ступінь готовності об’єктів. Першочергово завершували майже готові будинки, щоб дати змогу нашим інвесторам заселитися вже цього року. Це дозволило ввести в експлуатацію 180 тис. кв. м житла минулого року, в поточному плануємо здати ще близько 200 тис. кв. м. А також поновити будівництво всіх будинків, де роботи поки ще не відновлено. Є у нас плани з розвитку. Цьогоріч розпочнемо три нові проєкти. Наша віра у стійкість і міцність країни зараз як ніколи сильна. Чим ближче Україна до перемоги, тим більше зростатиме обсяг інвестицій у будівництво й серед наших європейських партнерів.
— Як внутрішня міграція населення вплинула на ринок нерухомості? Які перспективи у столичного ринку житла?
— Київ як адміністративний та політичний центр завжди цікавив покупців нерухомості, притягуючи до себе людей з усіх куточків країни. Таким він залишається і дотепер. Ринок нерухомості перш за все відновлюється саме тут. З точки зору ліквідності — продаж та оренда київської нерухомості залишаються цікавими.
На тлі воєнних дій зросла популярність західного регіону: Львів, Чернівці, Івано-Франківськ — міста, де кількість угод на оренду та купівлю нерухомості зросла з початком повномасштабного вторгнення. Ми бачимо цю динаміку. Як і появу нових проєктів у регіоні.
Фото: Президент Асоціації підприємств-будівельників Інтергал-Буд Володимир Зубик
Однак такі міста, як Дніпро, Харків та решта, теж мають перспективи. Тільки-но в цих містах-мільйонниках розпочнеться відновлення втраченого чи пошкодженого житла, з’являться інвестиції в нові проєкти, попит серед українців на купівлю житла зросте.
— Як держава може підтримати будівельну галузь?
— Держава справді може допомогти галузі. По-перше, створити сприятливі умови для роботи бізнесу, який має достатньо ресурсів та бажання відновити ринок нерухомості й економіку країни в цілому. Не потрібно заважати та створювати додаткові перепони в роботі. Бізнес потребує стабільної податкової системи, усунення факторів економічного тиску, як-от блокування ПДВ, надуманих перевірок, а також пом’якшення умов участі в державних програмах.
По-друге, держава може сприяти формуванню платоспроможного попиту. Ми розуміємо, що очікувати значних фінансових вливань від інвесторів з інших країн до завершення воєнних дій не варто. Але існує потенціал для розвитку внутрішнього попиту та інвестицій. І це передусім українці, які залишились тут, втратили житло або просто хочуть покращити свої житлові умови. Вони можуть отримати таку можливість, взявши участь в програмі доступної іпотеки. Це значний внутрішній фінансовий ресурс, який можна спрямувати на будівництво, на стимулювання будівельного ринку, і таким чином підтримати розвиток економіки всієї країни.
Програма доступної іпотеки стимулюватиме не лише розвиток столиці, а й інших регіонів. Девелопери отримають попит на квартири в інших, окрім столиці, містах та містечках. У тому числі в регіонах, що зазнали руйнації внаслідок воєнних дій. Це може стати рушійним фактором для відбудови країни.
Навесні минулого року я звертався до Офісу президента та уряду з відкритим листом та пропозицією зробити доступну іпотеку для військовослужбовців під посильні 2%. І я радий, що ці пропозиції були почуті та враховані. Програма єОселя частково втілила цю ідею, запропонувавши певним категоріям громадян кредити на житло під пільгові 3% річних. Та, на жаль, зараз обсяг фінансування програми не є достатнім. Я щиро переконаний, що підтримка військових, людей, що стоять на захисті країни, має бути відчутнішою. Держава має продемонструвати, що цінує їх титанічні зусилля та самопожертву. Масова доступна іпотека для представників Збройних сил значно збільшить реальну цінність тих грошових винагород, які вони отримують. Адже це реальна можливість конвертувати тяжко зароблені кошти в омріяне власне житло.
— Якою може бути роль забудовників у процесі відновлення країни?
— Я переконаний, що формат державних замовлень та планування відбудови не буде ефективним. Ринок спроможний самостійно регулювати цей процес за умови надходження фінансового ресурсу. Він як живий організм, здатний до саморегуляції. Приватні забудовники зможуть допомогти вирішити проблему нестачі житла, однак для цього має бути реальний продаж. Забезпечити його здатна саме доступна іпотека.
Якщо за рахунок інструментів пільгових іпотечних програм та програм компенсацій створити масовий попит на житло, ринок швидко відреагує пропозицією. Але для цього відповідні програми та фонди повинні мати стабільне фінансування.
Програма пільгової іпотеки не повинна обмежуватись певним колом громадян, вона має бути доступна для більшості українців. Неважливо, працює людина в державній лікарні чи є представником приватної медустанови, або вчитель у державній школі чи у приватному навчальному закладі — кожен має отримати право на іпотечний кредит під невеликий відсоток.
— Як державні програми компенсації втраченого житла та пільгової іпотеки впливають на ринок? Чи може ринок самостійно запропонувати рішення, що стимулюватимуть попит, без залучення бюджетних коштів?
— Держава запровадила програми компенсації за пошкоджене та зруйноване житло. Постраждалі отримуватимуть сертифікати, які можна використати на покупку нової оселі. Це важлива та потрібна ініціатива. Однак наразі вона не має фінансування. Тобто на даному етапі вона не впливає на ринок.
Натомість приватні компанії, девелопери, банки пропонують альтернативні рішення. Це й окремі іпотечні програми, і пропозиції відтермінування оплати житла. Забудовники пропонують гнучкі умови купівлі та виплат, що передбачають невеликі перші внески, тривалий період виплат, фіксацію вартості тощо. Тобто бізнес докладає максимум зусиль, щоб зробити покупку квартири доступнішою та збільшити кількість угод. Проте вони не можуть зробити попит на квадратні метри масовим. Аби обсяг продажу сягнув довоєнних показників та навіть їх перевищив, потрібно розширити коло потенційних покупців. Йдеться про купівлю квартир у кредит на 20, 30 років, із щомісячними внесками на рівні 10−15 тис. грн. Це надасть додаткові перспективи ринку нерухомості.
Навіть до повномасштабного вторгнення кількість українців, спроможних придбати нове житло, становила менш ніж 1%. Ця цифра катастрофічно мала. Щоб ефективніше відбудовувати країну, цей показник має зрости до 40%, 50% та навіть більше.
Не варто забувати й про соціально-демографічний фактор. Власне житло — це базова людська потреба. Якщо держава її забезпечить, вона втримає своє населення. Наразі ж мільйони наших співгромадян залишили територію країни та розвивають економіки інших держав. Ми ризикуємо втратити ще більше. Аби українці залишались в Україні, працювали на нашу економіку, народжували тут дітей, вони повинні мати власне житло або можливість його придбати на посильних умовах.
Доступна іпотека стане мотивацією залишитись в Україні, працювати тут, наповнювати місцевий бюджет. Ми зможемо не лише утримати громадян, а й повернути тих українців, які виїхали за кордон та змогли себе реалізувати на новому місці. А це економічно активне населення, кваліфіковані фахівці, здатні зробити величезний внесок у подальший економічний розвиток нашої країни. Нам важливо створити умови, щоб вони захотіли повернутися додому.